瑞普萊坊今（22）日公布2026台灣商用不動產市場年中報告指出，台北商辦市場則正式邁入「去化壓力年」，未來供給大量湧入後，市場將出現前所未見的「綠色溢價」與「褐色折價」兩極化效應；另外AI熱潮不只缺晶片，更開始席捲土地與廠房！儘管全球地緣政治風險升高、通膨疑慮未除，AI供應鏈仍持續成為台灣商用不動產最大推手，半導體大廠上半年大舉掃貨，工業不動產交易金額創下驚人規模。

瑞普萊坊顧問暨研究部主管江珮玉表示，2026年上半年台灣商用不動產市場，最明顯的主軸就是「科技業持續擴張、商辦市場加速分化」。AI供應鏈的強勁需求，已從晶片、伺服器一路延伸至廠房、工業用地與物流基地，成為支撐商用不動產市場的重要力量。

至於台北辦公市場，報告指出，將出現結構性變化。2026年上半年，台北市A級辦公室淨去化面積約2萬坪，雖然已接近2025年全年2.7萬坪的水準，但市場真正的壓力仍在後面。

江珮玉指出，2026年起台北商辦市場將正式進入「去化壓力年」，隨著未來大量新供給陸續進場，全市辦公室空置率預期將攀升至10％以上，市場不再是「有辦公室就能出租」，而是進入比拼建築規格、節能效率與企業形象的新戰場。

最明顯的趨勢，就是商辦市場「綠色溢價」與「褐色折價」同時出現。

具備LEED、WELL等國際綠建築與健康建築認證的新大樓，憑藉節能、健康與企業ESG需求，租金仍有機會維持3％以上成長；反觀屋齡超過25年、缺乏節能設備的老舊辦公大樓，則可能面臨租金下修、租戶流失，甚至資產價值折價。

相較於商辦市場面臨供給壓力，工業不動產則成為2026年上半年最強勢的市場。

瑞普萊坊指出，在AI、半導體與伺服器需求持續爆發下，科技大廠為了快速擴充產能，直接鎖定現有廠房與科學園區物件，掀起一波「買廠、改裝、立即生產」的產業不動產熱潮。

其中，日月光集團，包括矽品精密與日月光半導體，合計交易金額高達425億元，成為上半年最大買家。

重大交易包括美光記憶體以211.4億元購入力積電銅鑼廠；日月光與矽品則斥資逾320億元，購入群創南科五廠、南科二廠，以及瀚宇彩晶、精金科技廠房。

這波「科技大廠掃貨」背後，關鍵不只是買下廠房，而是搶時間。

相較於從零開始尋找土地、申請開發、興建廠房，直接購入現成廠房，經過必要改裝後即可快速投入生產，能迅速因應AI與半導體產業大量新訂單。

此外，科技大廠偏好科學園區內既有廠房，也與園區完整的基礎設施有關，包括污水處理、供電及各項產業配套，都更容易符合高科技製造的營運需求，這也是區外工業用地難以取代的優勢。

受大型交易帶動，苗栗縣上半年工業不動產交易金額達351億元，成為全台第一；台南市則以346億元緊追在後，兩地成為AI與半導體供應鏈擴張下的新工業地產雙核心。

除了廠房與工業地產，物流不動產同樣是資金追逐的另一大戰場。

瑞普萊坊統計，2010年至2026年間，台灣重要物流不動產開發投資金額合計達1,074億元，其中桃園市就占約73％，穩坐全台物流地產龍頭。

桃園擁有鄰近國際機場、主要高速公路與北部消費市場等優勢，已成為全台物流倉儲與供應鏈布局的核心。

資金面上，壽險公司與REITs更是市場的主要推手，合計投資金額約615億元，占整體57％。其中，國泰人壽以235億元居冠，並積極與永聯物流（ALP）合作；台灣人壽與新光人壽則偏好開發型物流項目，透過資產開發與升級，追求更高收益。

江珮玉表示，展望下半年及未來幾年，科技大廠仍將是台灣商用不動產最重要的需求來源，尤其是研發中心、伺服器生產基地與半導體相關產能擴張，都將持續創造對高規格廠房與工業不動產的需求。

但對投資人而言，市場遊戲規則也已經改變。ESG不再只是資產的加分項，而逐漸成為商用不動產能否維持競爭力的基本門檻。面對收益率門檻仍處高檔，壽險資金也不再單純追逐「買了就等升值」，而是更加重視物件是否具備改建效益、租金提升空間及資產加值潛力。

2026年的台灣商用不動產市場，正進入新階段：AI供應鏈持續向工業地產「掃貨」，桃園物流市場持續吸金；台北商辦則進入新舊資產大洗牌。未來決定資產價值的關鍵，將不只是「在哪裡」，更是能否跟上AI產業需求，以及是否具備ESG與資產升級能力。